Головна » Бізнес & Фінанси » Як довіритися забудовнику, коли все так нестабільно?

Як довіритися забудовнику, коли все так нестабільно?



Ознаки надійності забудовника

Питання про те, якому забудовникові можна довіряти, був актуальним завжди. Але в період фінансової нестабільності ризики зростають значно, і тому покупцеві перед тим, як прийняти остаточне рішення, варто бути особливо уважним.

Наталія Соломонова, генеральний директор МІЦ-Нерухомість (ГК МІЦ) призводить наступні характеристики надійного девелопера:
  • Наявність зданих об'єктів, квартири в яких вже оформлені у власність;
  • Відсутність заморожених будівництв;
  • Активність робочого процесу на майданчику обраного Вами об'єкта;
  • Інформація в ЗМІ та Інтернеті (у тому числі відгуки) - про проблеми завжди пишуть;
  • Інформація на сайті арбітражного суду;
  • Продаж квартир згідно з 214 ФЗ.

  • Леонард Блінов, директор з маркетингу UrbanGroup важливим вважає репутацію забудовника, а також те, як компанія дотримується заявлених темпів будівництва. «Квартиру варто купувати у забудовника з хорошою репутацією і при будівельної готовності будинків не менше 30%. Крім того, необхідно купувати нерухомість тільки в тих житлових комплексах, реалізація яких йде по 214 ФЗ, який максимально захищає покупця.

    Наявність декількох проектів, у тому числі мінімум один завершений, а один у зрілій фазі забудови, щоб поспостерігати за темпами будівництва. Інформація про те, як він подолав кризу 2008 року. Бажано, щоб компанії було мінімум 3 роки», - говорить експерт.

     

    Особливу важливість репутації забудовника підкреслює і Віталій Бахвалов, начальник відділу маркетингу та реклами Групи компаній СУ
  • 167.. На його думку, ніщо не є для покупця таким вагомим аргументом, як те, що компанія в строк виконала всі свої попередні зобов'язання, вчасно добудувала об'єкти - в тому числі в кризові 2008-2009 рр «Люди можуть заїхати на стройку і побачити все своїми очима - як правило, після цього половина питань зникає».

    Олексій Шмонов, генеральний директор порталу про нерухомість  Move . su говорить про те, Що відкритість девелопера, його готовність спілкуватися з пресою - добра ознака. За словами експерта, потенційний покупець може промоніторити піар-активність потрібної компанії: вивчити коментарі її експертів в ЗМІ, активність виступів спікерів і т.д. «Якщо компанія відкрито спілкується з пресою, ініціює обговорення своїх проектів - то найчастіше це означає, що вони досить впевнені у своїх силах. Не варто плутати піар-активність компаній з публічністю її ключових фігур, заснованої на скандальних заявах і т.п. Практика показує, що і стиль ведення бізнесу у таких гравців відповідний, що негативно позначається на виконанні компанією своїх зобов'язань перед покупцями», - каже пан Шмонов.

    Страйк в борг

    З досвіду 2008-2009 років, багато девелоперів прогоріли, оскільки зайво захоплювалися кредитним фінансуванням. Ринок був на підйомі, розкуповувалося буквально все - і дуже часто не для власного проживання, а з метою подальшого перепродажу. Створювався проект, причому, навіть при нашій досить високою розвиненості і цивілізованості ринку, консультанти залучалися на нього далеко не завжди. Найчастіше ні про яку маркетингової концепції та аналітичної опрацьованості мови не йшло, забудовники вважали, що і так зійде - ринок поглине будь обсяги. Далі якимось чином девелоперу вдавалося відкрити кредитну лінію, і все було добре - до тих пір, поки в кризу банки, з одного боку, виявилися не в змозі продовжувати фінансування, а покупці навчилися рахувати гроші і стали ретельно вибирати, що купують. Та й проблеми з іпотекою частина покупців відразу відсікли.

    Чи означає це, що треба особливо обережними бути при покупці квартир у тих девелоперів, що будують, в основному, на позикові гроші? І чи можливо покупцеві отримати інформацію про фінансову та кредитній політиці компанії?

    Леонард Блінов вважає, Що ризики покупця з тим, що девелопер будує на позикові кошти, безпосередньо не пов'язані. «Якщо є хороше проектне фінансування солідного банку, і воно продовжуватиметься, то це великий плюс. Але наявність власних коштів забудовника також важливо - він великим ризикує, тому буде намагатися виконати свої зобов'язання навіть у складній ситуації. Частково інформацію можна отримати з проектної декларації», - говорить експерт.

    Наталія Соломонова погоджується, що криза ліквідності 2008 продемонстрував наявність величезних ризиків у забудовників, що порушують засадничий принцип стійкості компанії: правильне співвідношення власних і позикових коштів.

    Втім, за словами експерта, достовірна інформація покупцеві практично не доступна, якщо тільки забудовник не розміщує публічно свою фінансову звітність.

    Віталій Бахвалов також говорить про те, що покупцеві навряд чи вдасться отримати у забудовника інформацію про те, на які гроші він будує. Втім, судити про те, наскільки девелопер надійний, можна не тільки по тому, наскільки грамотну фінансову політику він веде, а й, наприклад, по тому, якими виробничими потужностями він володіє. «Наша компанія може похвасться тим, що ми будуємо своїми силами, без залучення підрядників. Не кожна компанія володіє такою значною виробничо-технічною базою, як у нас. Для багатьох людей це є значущим аргументом, втім, краще всього за себе говорить наша репутація та історія об'єктів - їх здачі в строк. А як ми будуємо - для покупця це вже друге питання», - говорить Віталій Бахвалов.

    Олексій Шмонов також вважає, що інформацію про фінансування покупцеві ніхто не розкриє. Але він згоден з думкою Віталія Бахвалова про те, що показником для покупця є не тільки співвідношення власних і позикових коштів, про який дізнатися практично неможливо, а й виробничі потужності, якими володіє компанія.

    Проте, кредитне фінансування, на думку деяких експертів, має і свої плюси. Так, Сергій Лядов, прес-секретар інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті- XXI вік»каже, що можливість доступу забудовника до кредитних ресурсів банків є важливою перевагою не тільки для самої компанії, але і для її клієнтів. У цьому випадку ризики незавершення будівництва знижуються.

    Ось що пан Лядов розповів про досвід співпраці його компанії з банками в складний кризовий період попередніх років: «Криза 2008-2009 рр в першу чергу позначилася на девелоперах, які вели агресивну інвестиційну політику за рахунок залучення великої кількості кредитів. Однак наша компанія дотримувалася більш консервативною лінії поведінки, і це дозволило нам дотримати розумний баланс між власними і позиковими коштами. Компанія бездоганно виконувала свої фінансові зобов'язання перед Ощадбанком в самий складний економічний період. І це дозволило нам в квітні 2010 р. закрити кредитну лінію на 60 млн. доларів, а трохи раніше в березні 2010 р. отримати новий кредит від банку у розмірі 11 млрд. рублів. Ощадбанк є нашим постійним партнером по девелоперським проектам, в тому числі за комплексною програмою розвитку району Строгіно, і для нас як компанії-забудовника дуже важливо і цінно, що до цих пір це співпраця триває, не ускладнена зовнішніми обставинами».

    Поради покупцеві

    Сергій Лядов дав наступні поради покупцям щодо того, як же все-таки вибрати надійного забудовника.

    «До критеріїв заходів щодо визначення надійності компанії належить, передусім, укладення з забудовником договору пайової участі (ДДУ) з державною реєстрацією угоди в Росреестра. По-друге, розстрочка платежу, коли це можливо. До мінімізації ризиків слід віднести купівлю об'єкта будівництва на якомога більш пізній стадії будівництва. Правда, в цьому випадку ціна покупки, як правило, буде вище, але це плата за зменшення ризиків. Важливо укладати угоди із забудовниками, що мають позитивну ділову репутацію і портфоліо успішно завершених аналогічних будівельних проектів. Обов'язкова перевірка правовстановлюючої документації на землю та дозвільної документації на будівництво. Знизить ризики та залучення до участі в переговорах із забудовником і перевірці документації кваліфікованих юристів, що спеціалізуються на подібних справах», - розповів експерт.

    Настрій покупців і подальший розвиток ринку

    Як відомо, в кризу попит з первинного ринку майже повністю переключився у бік «вторинки». Сьогодні, коли посилилися негативні тенденції в економіці, зменшилася чи активність покупців на первинному ринку, по чому можна судити про зміну споживчих настроїв в галузі на негативні? Про це ми запитали наших експертів.

    Віталій Бахвалов розповів, Що в їхній компанії не спостерігається падіння попиту на квартири в споруджуваних будинках. Навпаки, за словами експерта, в кінці літа був бум попиту.

    Сергій Лядов говорить, що в серпні інтерес до об'єктів первинного ринку серйозно виріс, в компанії зафіксували триразове збільшення попиту. «У вересні він дещо знизився, але як і раніше залишився на високому рівні. Найбільшим попитом зараз користуються об'єкти економ-і комфорт-класу. Зниження обсягів нового будівництва не спостерігається. Зберігається колишній рівень пропозиції за рахунок виходу на ринок нових проектів і нових обсягів у реалізованих проектах», - говорить експерт.

    Наталія Соломонова розділяє думку про те, що попит на квартири в будинках-новобудовах неухильно зростає. «Головний критерій прийняття рішення про покупку - ціна. Стратегія забудовників, при якій на ринок викидаються невеликі партії квартир в об'єкті інтригує і, добре підтримує активність покупців», - вважає експерт.

    Леонард Блінов міркує, Що треба розуміти, що різниця в цінах на первинному і вторинному ринку може досягати 30-40%. «Тому той, хто більше ризикує, платить меншу ціну. Хоча юридична чистота угоди на вторинному ринку - не таке вже просте питання, і перевіряти її потрібно досканально», - говорить експерт.

    Отже, криза 2008-2009 рр. зробив більш обережними не тільки девелоперів, але і покупців. Якщо забудовники переглянули свою фінансову і управлінську політику, то покупці стали більш ретельно ставитися до вибору девелопера, більше звертати уваги на його надійність і здатність виконувати свої зобов'язання не тільки за сприятливих економічних умов, а й під час фінансових потрясінь. Втім, висока активність на ринку житла, що будується навіть в даний час, коли посилилися негативні тенденції в економіці, говорить про те, що кредит довіри покупців досить великий, і настрій їх в цілому оптимістично.

    Портал Move.su бажає Вам не помилитися з вибором!